張愛玲的眼眸頃刻間水汽氤氳，一如江南的早春正徐徐暖化，鼻翼兩側凹出笑溝，由深變淺，由短變長，沒入嘴唇，溫潤了舌頭。

“你懂我。”

冼耀文上身前探，伸手撫摸張愛玲的臉，“以后送你禮物不要問東問西，無一例外，我就是想從你這里交換什么。”

張愛玲的臉摩挲冼耀文的手心，嘴里暖暖地說：“車子想交換什么？”

“這個問題留給你自己回答，由我來說便是交易。”

“好像蠻有道理，給我時間想一想。”

“等下我打個電話給中立報社的黃祖強，約他明天嘆早茶，我們一起聊一聊美食專欄的事。”

“《中立報》蠻厲害的，不到一年時間就成了香港發行量第二的報紙。”

“黃祖強是挺能干。”

快樂的時光總是短暫的，一夜飛逝。

次日在陸羽茶室喝了一頓早茶，同黃祖強敲定了美食專欄一事。

冼耀文沒拿十三幺的香火情分說事，只是單純的利益合作，美食專欄綁定食也的廣告營銷計劃，專欄一起來，廣告便會跟進。

不說美食專欄本就有搞頭，即使沒有，看在廣告費的面子上，黃祖強也會答應。

自打高管變老板，黃祖強可是務實多了，畢竟是自個的錢，十句不離理想，九句半實際，已經夠他媽的理想主義。

離開陸羽茶室，冼耀文送張愛玲回去，接著便來到輝濃臺的家。

時候尚早，柳婉卿還沒上班，人在花園里，手里拿著打氣噴水壺侍弄花草。

冼耀文走到她身側，靜靜地站著。

給一盆午時花噴灑了水霧，柳婉卿轉臉凝視冼耀文，淡笑道：“我以為老爺昨天會來這里吃飯，燒了不少菜。”

“事急從權，昨天去了愛玲那里。”

“今天在這吃晚飯？”

“明早走。”

柳婉卿放下噴水壺，挽住冼耀文的手臂，“前天剛付清葵涌地塊的尾款，共計5，252，442.3港元，為了地塊前前后后送出去一百多萬，一個個胃口都不小。”

“值得，英國佬當中不乏有遠見的聰明人，葵涌地塊的潛力能看出來的人不會少，0.35元眨準衩皇裁捶直稹！辟那滓豢諏袂淶男惴罷餳履憔庸x廖埃量嗔恕！

柳婉卿噘了噘嘴，“我不敢居功，六百多萬港元套在不知何時能解套的地塊，真不知劃不劃算，這筆錢倘若用來買那些幾仙一盞牡仄ぃ椿氐固詡復危迥昕贍芊阜！

“沒辦法的事，166萬碼的地塊，也就是趁現在買下，港府才不會設限制條款，過上些年，等大家意識到地塊的價值，我們想買下，不僅錢要多花幾倍，限制條款也只能捏著鼻子認了。”

冼耀文拍了拍柳婉卿的手背，“錢，套牢就套牢吧，褲腰帶勒緊點，日子還是能過下去的。”

柳婉卿嘟囔道：“六百多萬呀，要是集資多好。”

“集資不講清楚地塊的潛力，人家憑什么投錢？講清楚，人家又憑什么把吃進去的股份吐出來？”冼耀文呵呵一笑，“你呀，別凈想美事，葵涌地塊跟上海大廈不能混為一談。”

“我只是心疼錢，你給的八百萬轉眼只剩一百多萬，只能在港島挑幾塊地皮蓋唐樓，沒法運作大點的項目。”

“心急吃不了熱豆腐，我倒是覺得從小做起挺適合你，摸爬滾打一路過去，等經驗足夠豐富，正好過渡到大項目。”

冼耀文在柳婉卿的翹臀上抓了一把，“你剛剛說得很有問題，金屋置業賬上剩下的一百多萬，應該全部買進港島、尖沙咀等好地段的地皮，接著地皮拿去抵押借款，在相對差的地段買地皮蓋唐樓。

銷售環節不要模仿友誼置業的操作，不追求高利潤，只追求資金高利用率，不能讓錢閑著，讓它一直轉，利潤減掉需要償還的利息，多余部分繼續買好地段的地皮。”

“金屋置業未來幾年以囤積地皮為主？”

“對。”

“好的囤積，不好的蓋樓？”

“沒錯。”冼耀文頷了頷首，“看樣子你沒少去中環的茶樓飲茶。”

“當然要去啦，撈快錢的行家都在中環的茶樓盤踞，聽他們談生意挺有意思的，厲害的行家半個月可以把一萬港元滾到十萬港元。”

“哦，跟我說說撈快錢的門道。”

“上去給老爺泡茶，我慢慢講。”

“好哦。”

上到樓上，柳婉卿泡了茶，倚在冼耀文身上，“行家撈快錢的辦法其實就是在臨時合約和正式買賣合約之間的時間差展開，行家稱為黃金三日。

行家先以半成到一成的定金買樓，簽下臨時合約，然后馬上在茶樓加價賣給其他行家，有時候一天可以倒手四五次，行內稱這個‘飛紙’，做這個的人叫‘飛紙客’。

飛紙客未必有錢付買樓的定金，他們會向銀號或有樓契在手的大業主短期租契，拿到樓契向銀行做契據透支，放大可動用資金，行內稱這個‘借契’。

有些人的本錢更少，就連借契的租金都拿不出來，他們就會把一個項目分成若干花紅份額，找幾個人湊錢付定金，成交后按出資比例分紅，行內稱這個‘夾花紅’。

有些人會拿著同一張樓契到不同銀號多次抵押，套出多筆貸款，行內稱這個‘翻棧’。

在陸羽茶室還有炒地師爺，不是律師樓的跑地文員，就是錢莊的押契員，他們每天都看《香港憲報》，盯著即將換契或收地的農地……”

冼耀文擺擺手，“炒地師爺就不用說了，我能猜到后面怎么操作，無非就是靠信息差賺錢，找地主簽訂臨時合約，立馬加價賣給真買家，而不是行家。

這種人在田土廳的人面熟，可以直接安排買家和地主簽正式合約，他們從中賺走一筆差價，或者說是傭金更為貼切。”

柳婉卿點點頭，“就是這樣。”

“飛紙最終賣給了誰？”

“主要三種人，第一種是收租佬，商人、金山阿伯、南洋阿伯，還有廟宇、善堂，這一種是最好的客戶，一次性全款，不講價，只要求樓契干凈。

第二種是起樓佬，就是那些拆舊建新、加層或改建的建筑隊，這一種是最差的客戶，壓價兇，要分期付款，但好的地方是肯接爛尾契。”

“爛尾契什么意思？”

“有些飛紙是樓花。”

“懂了。”冼耀文頷首，“你繼續。”

“第三種就是銀號，主要是潮州、福建的銀號，其實銀號不是買家，而是行家借契后的養契，契據透支的樓契長期躺在銀號保險柜，行家只還利息，不還本金，樓收租抵息。”

冼耀文呵呵笑道：“這樣做行市好能賺差價，行市不好，死得很快，萬一銀號倒閉或加息，至少半條命完蛋。”

“老爺，你說行市什么時候會變差？”

“暫時不用考慮這個問題，真正的好行市還沒到，壞行市還遠著呢。這幫行家遇到了好年景，能過上幾個肥年。”

冼耀文撫了撫下巴，稍作思考，“我前面說的做下調整，金屋置業賬上的資金全部用來買好地段地皮，地皮買了抵押貸款二次買地皮。具體抵押幾次，由蓋樓項目的利潤決定。

蓋樓部分，你其實可以無本啟動項目。

在立項之前，你先去聯系行家，按照他們的需求立項，每個項目收行家10%的定金，十個項目同時啟動，定金覆蓋一個項目的成本。

項目一個一個動工，完成一個，交付一個，收了尾款再進行第二個。”

柳婉卿想了想說：“這么一來，第十個項目起碼半年才能交付，買家能同意？”

“你說買家買樓的目的是什么？”

“收租。”

“收租佬最擔心什么？”

柳婉卿不假思索道：“房子租不出去咯。”

“電話。”

柳婉卿一伸手，將電話機放在冼耀文順手的地方。

冼耀文拿起話筒，打了出去。

“喂，阿葉，是我，晚上來家里吃飯，輝濃臺。這個點不知道打到哪里能找到你表哥，你幫我轉達一下，請他也過來……好。”

冼耀文撂下話筒，柳婉卿便問：“你讓阿葉和韓森過來做什么？”

“韓森有個手下叫咩喳曾，挺會來事。”冼耀文在柳婉卿的手臂上拍了拍，不疾不徐道：“你準備好注冊一家步步高物業公司，股東會包括咩喳曾以及其他幾個職位不高不低的差佬，這是第一步。

第二步，去田土廳復制一份物業業主名單，把步步高的架子搭起來，招幾個行街仔，照著業主名單一家家跑，了解一下這些情況：

多少空房在租；有沒有租客很快會搬走，租客是否準備收下家頂手費，房東是否從頂手費里分杯羹；實地檢查房子情況，優點、缺點都要搞清楚，打聽鄰里的情況，住得舒不舒服，鄰里蠻重要。

了解好情況，找房東談，把要租的房子委托給步步高，步步高按月給房東租金，一年給足十二個月，就是租不租得出去，房東不用管了，十二個月的租金都能收到。”

“那我們賺什么錢？加高租金再租出去？”

“對。”冼耀文頷了頷首，“我們加10%的月租往外租，不從房東那里賺傭金，只從租客那里賺差價。但是，我們多收了租金，也會給租客提供其他房東那里享受不到的服務。

上下水有問題，一個電話，我們就會派人免費去修，租客只需承擔購買耗材的費用，可以我們提供，也可以租客自行購買。

其他問題也是一樣，晚上九點之前，我們都會及時派人維修。

這是其一，及時維修，其二，安全感，需要我細說嗎？”

柳婉卿笑著搖搖頭，“差佬股東。”

“你問‘買家能同意嗎’，從立項步步高就參與進去，買家會同意的。并且，房子就按照好租兩個字去蓋，底樓的鋪位，沒蓋之前先找好租客，按照租客的需求設計格局，租金能收多少，先提前收，讓買家開心一下。”

柳婉卿莞爾一笑，“樓還沒蓋好，租金已經到了一筆，買家肯定開心。”

“其他樓層也一樣，提前找租客，雖說格局不能由租客決定，但一些細微的地方，可以按照租客的想法來。

住新房，又是按照自己心意弄的，租客肯定滿意，收一筆數目不大的頂手費說得過去，頂手費分成三份，買家、金屋置業、步步高，買家拿大頭。”

“老爺，我有個問題，步步高是為誰服務，買家還是租客？”

“當然是租客，步步高要滿足租客的一切合理要求，讓租客住得舒心，至于不講理的租客，容易走到犯罪的道路上，可能參與打劫、販毒，被拉去差館配合調查也是正常的。”

“老爺，經你這么一說，我對公司的蓋樓項目信心十足。”

冼耀文將手放在柳婉卿心口，“金屋置業渾身都是算計，但唯有蓋樓，沒有算計，只講良心，樓要按照百年不倒的標準蓋，也要講人文關懷，充分考慮各個年齡段住戶的需求，老年人、小孩子、夫妻。

比如人口比較多的家庭，在做戶型設計時，一定要考慮到羞恥感，以夫妻房事為核心進行思考，怎么不讓老人、孩子聽見、看見。”

“人口多，房間根本安排不過來，幾個人擠在一個房間，戶型設計再好又有什么用。”

冼耀文戳了戳柳婉卿的太陽穴，“我跟你只在床上嗎？”

柳婉卿嘻嘻一笑，“老爺你自己沒講清楚，這就不是戶型設計，應該是裝修設計。”

“什么設計都好，就是這么個意思，無論如何都要有一個隔音較好的空間。從我個人角度來說，羞恥感主要針對孩子，童年時期的經歷會影響孩子的性啟蒙。

性觀念對一個人的人生來說其實非常重要……”

“老爺，會不會扯太遠了，我們只是蓋房子，住戶的孩子成長我們又管不了，也沒有義務管。”

“是扯得有點遠，但你，金屋置業的掌門人，很有必要去思考這個問題。房子也可以分割成物質和精神兩塊，物質是地段、房子大小格局等看得見摸得著的東西。

精神是住在房子里的感覺，比如這個房子超值、劃算，怎么讓買家產生這種感覺，你應該去鉆研。

只有把這個問題搞透徹，金屋置業才能形成品牌效應，同樣的地段，同樣的戶型，我們就是賣得比別人貴。”

柳婉卿略作思考后，說：“這個問題我感覺眼下不用考慮，房子想賣出去并不太難，而且大多數買家的思想根本沒到這個層面。”

“千里之行始于足下，金屋置業不是賺一筆就走人，它的壽命我是按照六十五歲來規劃的，它也不是我們唯一的產業，我們有能力向它輸血，不用時刻擔心它會倒，在制定發展規劃時，目光一定要放得遠一點，不能短視，不要有先把錢賺到手，后面隨它去的想法。”

“為什么是六十五歲，不是百歲，兩百歲？”

冼耀文敷衍道：“我是覺得自己再活六十五年沒問題，我能看到金屋置業六十五年后是怎樣一副光景，再遠，誰知道呢。”

“哦。”(本章完)_c